Kontraktor (bangun baru / renovasi)

[quina]

Junie aurora...wah hebat banget nyokap kamu ya, bisa efisien banget, itu 250 jeti sampai finishing? Dikerjakan berapa bulan dan pakai berapa tukang? Aku sih masih rencana mau bangun rumah, tahun depan.masih mikir-mikir pake kontraktor atau tukang borongan secara gambar nya udah jadi, tinggal ekskusi..

[Junie Aurora]

quina
quinaquina untuk tukang yang dipake 3 orang dan kernet nya 3 orang juga...
Tapi setelah pasang atap lantai 2 langsung berkurang jadi 3 orang ajah.
Kurang lebih pengerjaan nya udah mau 4 bulan, dan sekrang udah beres sie...
Memang nyokap bakat gue rasa jadi pemborong.
Makanya sekrang lagi nge push buat cari2 tanah dan di bangun sendiri terus di jual ke orang Hidden Content
Biar ada kesibukan menjelang bokap juga mau pensiun.
hihihihi...
Hayu semangat yang mau renov Hidden Content

Halo salam kenal nubie nih...aku mau tanya2 soal desain interior apartemen yang rekomended apa yah?pm juga boleh thx u

Huah. Kebeneran banget deh nemu forum ini.. Aku lagi deg-degan banget nih.. Jadi gini nih ceritanya, aku lagi beli townhouse yang kata developernya sih, pembangunannya bisa dimodif sekehendak hati.. Singkat cerita itu townhouse dapetlah dengan harga 3,3 M buat luas bangunan 220m2. Di atas itu, nambah kalau luas bangunan berubah/spek pembangunan berubah. Aku ama arsitek si developernya udah ngerancang revisi, cuma kok jadinya gede banget setelah dihitung volumenya (300m2), padahal ga gede-gede amat rumahnya (2 lantai 9x18m termasuk taman). Terus developernya maksa buat transfer DP 30% sebelum dari bank turun keputusan mengenai KPR-nya. Is something fishy here?

So far udah beberapa kali rembugan ama arsiteknya, keliatan banyak banget miss-nya, dan kayaknya si bapak ini ga bisa mengkonsep.. Ngegambar 3D aja ga bisa.. Walhasil itu rumah aku ga bisa bayangin gimana bentuk realnya pas udah jadi. Sialnya, free design ini dateng sebagai servis dari developernya. Jadi kalau mau cabut pake arsitek sendiri nambah lagi.. :'-(

[NachNad]

Apple, gw bantu jawab yah.. Soal developer minta 30% itu memang sudah ketentuan pemerintah untuk bayar DP segitu. Biasanya dibayarkan 2 mgg setelah booking fee (variasi bisa 25jt, 50jt, beda2 tiap developer). Soal booking fee ini jg ada developer yg mau balikin kalo kpr nya ga nembus, ada jg yg ngga.. Mesti jelas2 ditanya didepan. Naahh gw kan jg kebetulan lg cari rumah, particularly townhouse. Kl sistem gw, misalnya ada rumah yg gw tertarik, rekanan bank kpr nya mereka kita suruh hubungi kita dulu.. Atau kl ada bank yg memang langganan boleh dihubungi bagian kpr nya, dan diceritain deh mengenai rencana kpr property itu. Kl mereka acc utk kpr, br gw bayar DP. Bahkan kl kira2 ga kepepet gw jg ga bayar booking fee dulu (kl dilihat2 masih banyak unit yg tersedia). Gtu lhoo.. Jadi jangan sampai lo dah bayar DP tp ga bisa lanjut kpr. Krn untuk bisa kpr ada syarat2 tertentu dr bank, misalnya sertifikat harus sudah pecah, beda2 deh tiao bank dan property. Trus kl misalnya DP 30% itu cukup berat, ada bank2 tertentu yg bisa di nego biar lo cuma bayar 20% aja, sisanya masuk kpr. Tp ini agak susah skrg yah.. HTH.

NachNad,

Itu dia, hun.. Ceritanya ini udah molor 2 bulan dari yang semestinya, harusnya orang bank udah kasi keputusan soal KPR (yang mana 90% aku yakin tembus). Aku diemin aja karena kemarin banyak pergi-pergi juga, dan orang developer diem juga aja ga nanya-nanya. Ternyata, eh, ternyata, itu molor 1,5 bulan gara2 si developernya telat masukin resi IMB, RAB, dll dokumen yang jadi tanggung jawab dia.. Padahal bank-nya aku ngikut referensi dia loh.. Jadinya agak gimana ya, sekarang kok jadi dipaksa-paksa ngelunasin DP gini, padahal dia aja lelet ama komitmennya.. Karena satu lagi prosedur yang dia jelasin di awal adalah baru bayar DP itu pas kita udah sreg ama desain yang diajuin arsiteknya.. Lah ini belum desain juga kelar, baru aja mau revisi. :-(

Selama ini pihak developer & arsitek tiap ketemuan, sebagian besar ketentuan mereka selalu dijelasin by lisan, gitu juga rikues kita ga dicatet mereka. Ga tertib administrasi gitu.. Kerjaannya malah ngalor ngidul ngomongin mereka udah pernah bikin proyek di tempat A, B, C.. Kacrutnya tiap ketemu aku juga selalu ditemenin ama kakak aku yang orangnya juga demen ngobrol, jadi lah ga efektif.

Sebenernya bukan masalah berat di DP-nya, tapi perkara kok jadi kayak beli kucing dalam karung gini.. Wajar ga sih kalo pengen tau dulu sebelum bayar DP yang 30% itu, rumahnya bakal jadi kayak gimana, tepatnya harus bayar berapa buat volume tambahan (karena mau kugedein rumahnya) dan material tambahan (karena aku mau ganti beberapa spek kayak sanitary-nya). Karena kalo terlanjur diambil terus digetok di tengah jalan ama developer-nya kan ga lucu banget.

Satu lagi yang bikin terpana adalah pas kemarin si arsiteknya ngimel draft gambar ke aku, dia bilang volume aslinya jangan disampein ke orang kantornya supaya ga di-charge, aku nego langsung aja sama pemborongnya. Tapi yang bisa dinegoin cuma untuk volume 15m2 dari total tambahan volume sekitar 70m2.. Lucunya bilangan pengali untuk menghitung volume yang dipake si arsitek ini beda sama file ketentuan cara menghitung volume yang pernah dikasi developernya ke aku. Alias lebih besar dari seharusnya. Jadi curiga kalo ini cuma akal-akalan si arsitek ama pemborong.

So far, jadi makin gamang.. Sori ya jadi curcol.. Cuma moral of the storynya buat aku pribadi, kayaknya lebih enak beli rumah udah jadi, atau bangun dari awal semua kita yang kontrol..

Applecart...pengalaman gw yg rmh indent itu capek boo..trus hrs tertulis smua trmasuk proses pengerjaan brp lama n minta tertulis kl lwt dr wkt itu brp pinalty yg hrs dia bayar...tp kl rmh udh jadi kyk tmn gw kmrn beli itu bahan2 krg bgs kali yaa jd blm smpt ditinggalin kondisi udh jelek..soo terpaksa hrs renov smua kl mau ditinggalin..

[NachNad]

Ini ada rumah contohnya ngga? Kl ada rumah contohnya kan kita bisa minta disamakan spek nya. Trus ya, kl lo blom sreg dgn bangunan/rencana yg ditawarkan, mending jgn bayar DP dulu. Krn pasti lo akan tambah stress lah duit udah masuk 30% tp blom ada kejelasan ttg bangunan. Lagian, sejelek2 nya kan lo ruginya cuma rugi booking fee. Lagian aneh juga masa arsitek sama pemborongnya main kucing2an... Btw kl boleh tau, boleh pm nama pemborong/townhouse lo ngga? Soalnya gw jg lagi nyari rumah, jd kl developer2 yg bikin pusing gini mending dihindari deh...

NachNad,

Rumah contohnya ada.. Cuma ada 3 dari 17 kavling yang ada. Si rumah contohnya STD gitu deh.. Jadilah kavling-kavling lainnya (beberapa ada yang udah pada jadi) pada upgrade speknya.. Aku pengen juga upgrade spek.. Tapi ga tau deh mereka pada kena berapa buat biaya tambahannya. Secara nih, aku baru aja ketemu lagi ama developernya, dan untuk per m2 pembangunan tambahan, mereka minta 6 juta rupiah, untuk spek standar (sanitary Toto).. Huahaha.. Dag dig dug duer ga tuh.. Dan bener dugaan aku, si arsitek mereka sendiri emang ada kongkalikong ama pemborong, yang minta supaya sebagian pekerjaan tambahan dikasi ke pemborong langsung dengan alasan buat ngebantu para buruh yang kerja. Itu dia minta per m2 4 juta rupiah, which is cuma buat ngecor atap doang. Muahahaha.. *salto ala singa sirkus*

Aku sekarang hire arsitek berbeda buat ngasi second opinion buat aku.. Dia juga jadi ikutan pusing.. Soalnya menurut itungannya dia, harusnya per m2 maksimum biaya pembangunan untuk rumah dengan spek si developer itu cuma 3,5juta. Tapi dia bilang so far ikutin aja dulu, karena kalo protesnya di-frontalin itu rumah malah bisa lepas (tadinya udah di-cup buat anaknya si direktur developernya).

Namanya: F*I*M J*a*s*a E*k*a*t*a*m*a (ilangin bintangnya). Girls, beware.. Lebih jeli aja kalo ketemu yang ini. Nama townhouse-nya aku PM aja ya.. Tapi menurut arsitek yang ku hire buat ditanya-tanya, sekarang-sekarang developer emang pada ngaco macem gini.. Yang penting jeli dan dicatetin semua komitmen mereka, dan dipantau..

diana.yusuf,
Makasi komennya, jadi ngingetin aku buat masukin klausul soal penalti.. Temen kamu dulu itung penaltinya gimana caranya, Say?

Spoiler / Extra Content:

Btw, di townhouse ini, ada juga artis yang barengan nge-cup kavling, doi lebih bombastis lagi, pembangunan tambahan mungkin ada 100m2, secara nambah lantai, terus nge-hire arsitek dia sendiri lagi buat ngegambar.. Ga kebayang dia mesti bayar berapa, secara sebelum rumah itu siap huni kan juga mesti diisi interior, dll..

[NachNad]

Hhmmppff.. Susah ya, bisnis townhouse memang lg booming bgt. Biasanya modal cukup dengan punya lahan kosong sama buat bikin beberapa rumah contoh. Makanya kita dikejar2 buat bayar biar mereka bisa ngebangun. Gw jd makin bingung, mau townhouse, atau mau cr tanah dan bangun sendiri... :\

[Junie Aurora]

applecart sabar yah Hidden Content memang suka sakit hati sama si developer ato pemborong.
Tapi kamu juga harus bisa ngitung loh untuk luas tuh.
Jangan mau terima gitu ajah.
Ini kalo di developer ak. Luas bangunan ituh di hitung normal,
cuma untuk teras atau balkon di hitung setengah bangunan.
Jadi kalo misalkan si balkon dan teras ngasbisin 20 meter persegi lu bayar yang 10 meter ajah Hidden Content
Untuk naik dan turunin spec, biasanya lu nanya dulu harga dasar nya.
Udah dapat list nya baru hunting ke rekanan toko bangunan dia buat nyari lu mau nya yang mana.
Baru nanti paling kalo agak tricky spec bangunan yang mau dipasang dapet charge juga selain selisih harga barang Hidden Content
Selamat membangun rumah impian

[retrojunkies]

Halo Semua Hidden Content

Kebetulan saya seorang arsitek (konsultan), berikut sekedar informasi saja yang mungkin perlu diketahui semua pihak di awal pekerjaan:

Dalam sebuah pekerjaan membangun sebuah bangunan (baik membangun baru ataupun renovasi) ada beberapa pihak yang terlibat:
+ Owner/Klien
+ Konsultan
+ Kontraktor

Konsultan TIDAK BOLEH merangkap sebagai kontraktor karena konsultan berperan sebagai wakil owner/klien di lapangan yaitu sebagai PENGAWAS kontraktor di lapangan.

Jika merangkap akan timbul bentrokan kepentingan tentunya, dan pengaruh ke mutu bangunan/produk yang dihasilkan kelak.

Alur pembayaran ke konsultan dan kontraktor juga masing-masing langsung berasal dari klien dan besarnya tergantung dari yang tercantum didalam SPK yang disepakati bersama.

Hal di atas adalah hal TERPENTING yang harus dipahami owner/klien ketika menugaskan pihak lain untuk membantunya mewujudkan bangunan impian.

Ketika kita hendak memilih kontraktor, minta padanya contoh bangunan yang sudah pernah dikerjakan. Luangkan waktu untuk survey ke lokasi, lihat langsung di lapangan apakah benar bangunannya bagus dan kuat? Sudah berapa lama berdiri? Dll.

Soal RAB periksa dengan teliti item-item pekerjaan yang dicantumkan di kontraktor, karena saat kita membangun kelak dan meminta pagar padahal tidak tercantum (misalnya) maka akan dikenakan biaya tambah, dst. TELITI itu kuncinya.

Segini dulu ya, semoga membantu ;-)

Jadinya sekarang udah jalan.. Dengan formasi tim: aku sebagai owner, arsitek si developer, arsitek dariku sebagai konsultan, sama satu lagi biro desain interior. Ternyata yang paling kacau justru yang bagian interior ini gara-gara masi anak bawang.. Bawaannya lamaaa kalo mikir, eh, pas ngasi desain hasilnya so-so aja, kalo bukan meleset banget dari yang dipengenin.. Jadinya kita kalo ngebahas hasil dari dia lamaan ngebenerin salah-salahnya dibandingin nge-approve masukannya yang tepat. Ada-ada aja..

[lalalala87]

halo semua.. numpang ngikutin thread dan sharing aja yahh..
kebetulan lagi dalam proses membangun rumah dari tanah kosong..

Dalam sebuah pekerjaan membangun sebuah bangunan (baik membangun baru ataupun renovasi) ada beberapa pihak yang terlibat:
+ Owner/Klien
+ Konsultan
+ Kontraktor

Retrojunkies boleh nanya gak? baru tau loh sebenarnya ada such thing as a konsultan? maksudnya gimana ya karena skrg ini sbnrnya cm ada me selaku owner dan kontraktor selaku arsitek dan kontraktor yg akan membangun..

si konsultan ini maksudnya gmn ya? apakah owner bisa jd konsultan yg ngawasin dilapangan? fungsi sebenarnya konsultan ini gimana yah? jadi kaya penengah gt ya? gimana nyari konsultan ini yah? apa kaya ada biro konsultan gt? selama ini pikirnya cuma owner diskusi ama kontraktor..

thanks banget in advance yahh

lalalala87 gw bukan retrojunkies, tapi coba bantu jawab ya. Konsultan, seperti yg ud retro jabarin, berperan sebagai wakil owner untuk ngawasin kontraktor dilapangan. Dy akan awasin seluruh pekerjaan kontraktor :
- spek bahan yg dipakai udah sesuai dengan kesepakatan, alias ga dikurang2in or diganti2. biasanya terlampir di Bill of Quantity (BQ)
- Volume pekerjaan yg dikerjakan sesuai dengan list pekerjaan yg sudah disepakati (disebut Bill of Quantity/ BQ).
- jabaran scop of work dari kontraktor jg termsuk di BQ. kalo sampe ada kerjaan diluar BQ, tetapi dikerjain oleh si kontraktor, biasanya jadi additional works.
- kerapihan pekerjaan si kontraktor
- progress dilapangan sesuai dengan schedule yg dijanjikan. kalo sampe ada molor2, jg jelas alasannya apa.
- memastikan seluruh pekerjaan sesuai dengan gambar rencana desain
- memberi saran2 secara profesional
- mengecek dokumen volume opname (diakhir pekerjaan).

kurang lebih seperti itu. Ada koq biro konsultan, or kalo kamu punya kenalan arsitek/desain interior, bisa kamu hire buat bantu as consultant.

Praktek dilapangan, and yg umum terjadi adalah, consultant and contractor orang/company nya sama.

semoga membantu.. Hidden Content